Kiracılar genel kurul toplantısına katılabilir mi, apartman ve site sakinleri arasında en çok karıştırılan konulardan biridir. Kısa yanıt şudur: Kiracılar toplantıya katılma hakkına sahiptir; ancak vekâletname olmadan oy kullanamazlar.
Kiracılar genel kurul toplantısına katılabilir mi?
Evet. Kiracılar, kat malikleri genel kurul toplantısına katılma hakkına sahiptir. Bu hak, malikin iznine bağlı değildir; kiracı toplantıya girme hakkını doğrudan kullanabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. ve devamı maddeleri incelendiğinde kiracıların toplantıdan dışlanamayacağı görülmektedir.
Ancak toplantıdaki rolleri sınırlıdır. Kiracı toplantıyı izleyebilir, divan başkanının takdiriyle söz alarak dilek ve temennilerini iletebilir. Bağlayıcı bir oy hakkına ise kural olarak sahip değildir.
Özet: Kiracı toplantıya girme hakkına sahiptir. Vekâletsiz oy kullanamaz, söz hakkı divan başkanının takdirindedir.
Kiracı ne zaman oy kullanabilir?
Kiracının genel kurulda oy kullanabilmesinin tek yolu, bağımsız bölümün maliki tarafından vekâletname verilmesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 31. maddesine göre kat maliki oyunu yetkili vekil aracılığıyla kullanabilir; bu vekil kat maliki olmayan biri, hatta kiracı da olabilir.
Vekâletnamenin geçerli olması için noter onayı şart değildir. Yazılı bir kâğıt, hatta WhatsApp mesajı gibi dijital yazışmalar bile uygulamada ispat aracı olarak kabul görebilir. Ancak olası itirazlara karşı en güvenli yöntem yazılı ve imzalı bir vekâletname düzenlemektir.
Önemli sınır: Bir kişi, toplantıdaki toplam oyların yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk ve daha az bağımsız bölümü olan yapılarda ise bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
Kiracıların genel kuruldaki hak ve sınırları
| Konu | Kiracının durumu |
|---|---|
| Toplantıya katılım | Hakkı vardır, malikin iznine bağlı değildir |
| Oy kullanma | Yalnızca yazılı vekâletname ile mümkündür |
| Söz alma | Divan başkanının takdiriyle dilek ve temennilerini iletebilir |
| Yönetici seçilme | Malikin vekâletiyle yönetici olarak seçilebilir |
| Denetçi seçilme | Vekâlet olsa dahi denetçi olamaz |
| Kararlara itiraz davası | Bizzat dava açamaz; malik adına itiraz edilebilir |
Kiracı yönetici olabilir mi?
Evet, belirli koşullar altında olabilir. Kat maliki, kiracısına vekâlet verirse kiracı genel kurulda yönetici olarak seçilebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticinin mutlaka kat maliki olmasını zorunlu kılmamaktadır.
Ancak kiracı denetçi olamaz. Denetim kurulunun görevi yöneticiyi denetlemek olduğundan, kiracının denetçi seçilmesi hukuki açıdan kabul görmemektedir.
Genel kurul kararları kiracıları bağlar mı?
Evet. Genel kurulda alınan kararlar yalnızca malikleri değil, bağımsız bölümde fiilen oturan kiracıları da bağlar. Ortak alanların kullanım kuralları, gürültü saatleri, evcil hayvan politikası gibi konularda alınan kararlar tüm sakinler için geçerlidir.
Bu durum kiracılar açısından önemli bir sonuç doğurur: Toplantıya katılmayan ya da oy kullanmayan kiracılar da alınan kararlara uymak zorundadır. Bu nedenle önemli gündem maddelerinden önce maliği bilgilendirmek ve gerekirse vekâlet talep etmek kiracının kendi çıkarını korumasının en etkili yoludur.
Kiracı genel kurul kararına itiraz edebilir mi?
Kiracı, bizzat iptal davası açarak genel kurul kararına itiraz edemez. Bu hak yalnızca kat maliklerine tanınmıştır. Kiracı, alınan bir karardan zarar görüyorsa maliği bilgilendirerek onun adına itiraz davası açılmasını talep edebilir.
KHK Site Yönetimi olarak yönettiğimiz sitelerde genel kurul süreçlerini hem malikler hem kiracılar için şeffaf ve anlaşılır biçimde yürütüyoruz. Toplantı öncesinde tüm sakinlere gündem bilgilendirmesi yapıyoruz.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kiracılar genel kurul toplantısına katılabilir mi?
Evet, kiracılar genel kurul toplantısına katılma hakkına sahiptir. Bu hak malikin iznine bağlı değildir. Ancak toplantıda oy kullanamaz, söz hakkı ise divan başkanının takdirindedir.
Kiracı genel kurulda oy kullanabilir mi?
Kiracı, yalnızca malikin kendisine verdiği vekâletname ile genel kurulda oy kullanabilir. Vekâletname için noter onayı şart değildir; yazılı ve imzalı bir belge yeterlidir. Vekâletname olmadan kiracının oy hakkı bulunmamaktadır.
Vekâletname noter onaylı olmak zorunda mı?
Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu vekâletname için resmi şekil şartı aramamaktadır. Yazılı ve imzalı bir belge geçerlidir. Ancak olası itirazlara karşı ispat kolaylığı sağlamak için yazılı vekâletname düzenlenmesi önerilir. Yargıtay kararlarına göre dijital yazışmalar bile ispat aracı olarak kabul görebilmektedir.
Kiracı yönetici seçilebilir mi?
Evet. Malikin vekâlet vermesi halinde kiracı genel kurulda yönetici olarak seçilebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticinin kat maliki olmasını zorunlu kılmamaktadır. Ancak kiracı denetçi olamaz; bu görev yalnızca kat maliklerine aittir.
Genel kurul kararları kiracıları bağlar mı?
Evet. Genel kurulda alınan kararlar bağımsız bölümde fiilen oturan kiracıları da bağlar. Ortak alan kullanım kuralları, gürültü saatleri gibi düzenlemeler tüm sakinler için geçerlidir. Toplantıya katılmayan kiracılar da bu kararlara uymak zorundadır.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bireysel durumlar için bir hukuk uzmanına başvurmanız önerilir.