Apartman harcamaları şeffaf olmalı mı? Kısa yanıt: Evet, hem ahlaki hem de yasal bir zorunluluktur. Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticinin tüm gelir ve giderleri belgelemesini ve kat maliklerine sunmasını açıkça zorunlu kılmaktadır. Peki uygulamada bu nasıl işliyor, malikler hangi haklara sahip?
Yönetici fatura göstermek zorunda mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 38. maddesine göre yönetici, yönetim planında aksine bir hüküm yoksa her takvim yılının birinci ayı içinde kat maliklerine hesap vermekle yükümlüdür. Bu hesap; tüm gelirler, yapılan harcamalar ve bunların dayandığı belgelerden oluşur.
Yöneticinin tutmak zorunda olduğu belgeler şunlardır: fatura ve makbuzlar, banka dekontları, sözleşmeler ve teklifler, işletme defteri kayıtları. Bu belgelerden herhangi birini talep eden kat malikine yönetici bunları göstermekle yükümlüdür. Belge göstermeyi reddeden yönetici hem hukuki hem de cezai sorumlulukla karşılaşabilir.
KMK Madde 38: “Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna hesap vermekle yükümlüdür.”
Kat maliki hangi belgeleri talep edebilir?
| Talep edilebilecek belge | Yasal dayanak |
|---|---|
| Tüm fatura ve makbuzlar | KMK Madde 38 |
| Banka hesap ekstreleri | KMK Madde 38 |
| İşletme defteri | KMK Madde 36 |
| Yıllık işletme projesi | KMK Madde 37 |
| Hizmet sözleşmeleri | KMK Madde 35 |
| Personel SGK bildirimleri | SGK Kanunu |
Yönetici neden şeffaf olmayabilir?
Uygulamada bazı yöneticilerin şeffaflıktan kaçındığı görülmektedir. Bunun ardında genellikle iki neden yatar: bilgisizlik ya da usulsüzlük. Bilgisizlik durumunda yönetici yasal yükümlülüklerinin farkında değildir. Usulsüzlük durumunda ise harcamaları gizlemek bilinçli bir tercihtir.
Her iki durumda da kat malikinin başvurabileceği hukuki yollar mevcuttur. Şeffaflık talebinin yazılı olarak yapılması ve yanıt verilmemesi halinde bu yazışmanın saklanması, olası hukuki süreçte kritik delil niteliği taşır.
En sık karşılaşılan şeffaflık sorunları
Fatura istenmesine rağmen gösterilmemesi, banka hesabı yerine yöneticinin kişisel hesabının kullanılması, piyasa fiyatının çok üzerinde hizmet alımları, aidat artışlarının genel kurulda onaylatılmaması ve ortak gider kalemlerinin belirsiz tutulması en yaygın şikayetler arasındadır.
Denetim kurulunun rolü nedir?
Sekiz ve üzeri bağımsız bölümü olan yapılarda denetim kurulu seçimi zorunludur. Denetim kurulunun temel görevi, yöneticinin hesaplarını ve işlemlerini denetlemektir. Denetim kurulu; işletme defterini, banka ekstrelerini ve faturaları inceleyerek bulgularını yıllık rapor halinde genel kurula sunar.
Denetim kurulu şüpheli veya usulsüz bir harcama tespit ettiğinde yöneticiden yazılı açıklama talep edebilir. Gerektiğinde olağanüstü genel kurul toplantısı çağrısı yapma yetkisine de sahiptir.
KHK Site Yönetimi olarak yönettiğimiz tüm sitelerde tüm harcama kalemleri faturalı, dijital raporlarla aylık olarak kat maliklerine sunulmaktadır. Şeffaflık bizim için bir tercih değil, temel çalışma ilkesidir.
Yönetici şeffaf değilse ne yapılır?
1. Yazılı talep gönderin
Belge talebini sözlü değil, yazılı olarak yapın. E-posta, WhatsApp veya iadeli taahhütlü mektup geçerlidir. Yanıt verilmeme durumu hukuki süreçte lehinize delil oluşturur.
2. Genel kurulda gündem maddesi yapın
Bir sonraki olağan veya olağanüstü genel kurulda hesap denetimi talebini gündemine aldırın. Kat maliklerinin üçte biri olağanüstü toplantı talep edebilir.
3. Denetim kurulunu harekete geçirin
Denetim kurulu üyelerini bilgilendirin ve yazılı denetim talebinde bulunun. Denetim kurulunun bu talebi reddetmesi kendi sorumluluğunu doğurur.
4. Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurun
Tüm bu yollar sonuç vermezse kat maliki, yöneticinin hesap vermesini sağlamak için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilir.
Şeffaf yönetim nasıl olmalıdır?
Gerçek anlamda şeffaf bir site yönetiminde şu uygulamalar standart olmalıdır: tüm ödemeler fatura veya banka transferiyle yapılmalı, aidat tahsilatları ayrı bir banka hesabında tutulmalı, aylık gelir-gider özeti tüm maliklerle paylaşılmalı, yıllık işletme projesi genel kurulda onaylanmalı ve her harcama için rekabetçi teklif alınmalıdır.
2026 yılında çıkan fahiş aidat yasasıyla birlikte işletme projesinin genel kurulda onaylanması artık yasal zorunluluk haline gelmiştir. Bu düzenleme şeffaflığı kurumsal bir güvenceye bağlamaktadır.
Şeffaf ve denetlenebilir bir site yönetimi istiyorsanız bizimle iletişime geçin.
KHK Site Yönetimi olarak İzmir’de tüm harcamalarımızı faturalı ve dijital olarak raporluyoruz.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bireysel durumlar için bir hukuk uzmanına başvurmanız önerilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Apartman harcamaları şeffaf olmak zorunda mı?
Evet. KMK Madde 38’e göre yönetici tüm gelir ve giderleri belgelemek ve her yıl kat maliklerine hesap vermekle yasal olarak yükümlüdür. Bu bir tercih değil, kanuni zorunluluktur.
Yönetici fatura göstermezse ne yapabilirim?
Önce yazılı olarak belge talebinde bulunun. Yanıt alınamazsa genel kurulda gündem maddesi yapın ya da denetim kurulunu harekete geçirin. Bu yollar da sonuç vermezse Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilirsiniz.
Yönetici aidatları kendi hesabında tutabilir mi?
Hayır. Aidatlar apartman adına açılmış ayrı bir banka hesabında tutulmalıdır. Kişisel hesap kullanımı hem şeffaflığı engeller hem de zimmete para geçirme riskini doğurur.
Denetim kurulu ne yapar, şeffaflığı nasıl sağlar?
Denetim kurulu yöneticinin hesaplarını, faturalarını ve banka ekstrelerini inceleyerek bulgularını genel kurula rapor eder. Şüpheli harcama tespit ederse yöneticiden yazılı açıklama isteyebilir, gerekirse olağanüstü toplantı çağrısı yapabilir.
Aidat artışı şeffaf şekilde yapılmak zorunda mı?
Evet. 2026 yılında çıkarılan yeni kanunla aidat artışı yetkisi yöneticiden alınarak kat malikleri kuruluna devredilmiştir. Artış genel kurulda oylanmak zorundadır ve bir önceki yılın yeniden değerleme oranını aşamaz.
Harcamaların şeffaf olmadığını ispat etmek zor mu?
Yazılı belge talepleri ve yanıtlar saklanırsa ispat süreci kolaylaşır. E-posta ve WhatsApp yazışmaları da delil niteliği taşıyabilir. Yöneticinin belge taleplerine yanıt vermemesi mahkeme sürecinde önemli bir ispat aracıdır.