Kat Malikleri Kurulu, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde bir apartman veya sitenin en yetkili karar organıdır. Tüzel kişiliği bulunmayan bu kurul; yönetim planına ve kanunun emredici hükümlerine uygun hareket etmekle yükümlü olup aldığı kararlar, tüm kat maliklerini bağlar ve yalnızca mahkeme kararıyla iptal edilebilir.
Kat malikleri kurulu nasıl oluşturulur?
Kurul, bir apartman ya da sitedeki tüm bağımsız bölüm maliklerinden kendiliğinden teşekkül eder; ayrıca bir kurucu karar ya da sözleşme aranmaz. Kurulun oluşabilmesi için iki temel koşul vardır: bağımsız bölüm sayısı ikiden fazla olmalı ve malik sayısı da birden fazla bulunmalıdır.
Kurul yalnızca tapuda kayıtlı malikleri kapsar. Her malik, sahip olduğu her bağımsız bölüm için bir oy hakkına sahiptir. Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, bu kişiler kendi aralarından bir temsilci (vekil) seçerek kurulda temsil edilir. Toplantıya bizzat katılamayan malik ise dilediği herhangi bir kişiye vekâlet vererek oyunu kullandırabilir.
Kiracılar, vekâletname olmaksızın toplantıya izleyici sıfatıyla katılabilirler; ancak oy kullanamazlar. Kurulun tüzel kişiliği olmadığından doğrudan taraf sıfatıyla dava açamaz. Her malikin kullanabileceği oy sayısı ise tüm bağımsız bölümlerin en fazla üçte biriyle sınırlıdır; bu oranı aşan oylar geçersiz sayılır.
Kat malikleri kurulu ne zaman toplanır?
Olağan toplantı
Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez olağan toplantı yapmakla yükümlüdür. Toplantının zamanı yönetim planında belirlenmiş ise bu tarihe uyulur. Yönetim planında bir tarih öngörülmemişse toplantı, her takvim yılının ilk ayı (Ocak) içinde yapılır.
Olağanüstü toplantı
Önemli bir gündem maddesi doğduğunda, yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin en az üçte birinin talebiyle yıl içinde herhangi bir tarihte olağanüstü toplantı düzenlenebilir. Bu talebin geçerli olabilmesi için maliklere en az 15 gün önceden yazılı bildirim yapılması; bildirimde toplantının yeri, saati ve gündeminin açıkça belirtilmesi zorunludur.
Toplantı ve karar yeter sayısı
Birinci toplantıda, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından salt çoğunluğunun hazır bulunması gerekir. Bu yeter sayı sağlanamazsa, en erken yedi gün sonra ikinci toplantı yapılır.
İkinci toplantıda herhangi bir katılım yeter sayısı aranmaz; kaç kişi katılırsa katılsın toplantı açılır ve katılanların salt çoğunluğuyla karar alınır. Bu, tek bir malikin dahi toplantı yaparak karar alabileceği anlamına gelir. Bazı kararlar için KMK özel nisaplar öngörmektedir; bu konularda olağan çoğunluk kuralları geçerli olmaz.
Kat malikleri kurulu kararlarına itiraz etmek isteyen malik, kararın tebliğinden itibaren 3 ay içinde sulh hukuk mahkemesine başvurarak iptal davası açabilir. Kat malikleri kurulu toplantısı öncesinde gündemin doğru hazırlanması, hem hukuki geçerlilik hem de olası itirazların önlenmesi açısından büyük önem taşır. Bu nedenle profesyonel site yönetimi desteği, toplantı süreçlerini hem yasal hem de pratik açıdan güvence altında alır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kat malikleri kurulu toplantısına kiracılar katılabilir mi?
Kiracılar, malikleri tarafından vekâlet verilmedikçe oy kullanmak amacıyla toplantıya katılamazlar. Vekâletname olmadan toplantıya izleyici sıfatıyla girebilirler; ancak oy hakları bulunmamaktadır.
Kat malikleri kurulu toplantı daveti kaç gün öncesinden yapılmalıdır?
Olağanüstü toplantılar için kat maliklerine en az 15 gün öncesinden yazılı bildirim yapılması zorunludur. Bu bildirimde toplantının tarihi, saati, yeri ve gündemi açıkça yer almalıdır.
İkinci toplantıda karar almak için kaç kişi yeterlidir?
İkinci toplantıda herhangi bir katılım yeter sayısı aranmaz. Tek bir malik dahi toplantıyı açabilir ve kendi oyuyla karar alabilir. Bu nedenle olağan toplantılara katılmayan malikler, aleyhlerine alınan kararlara itiraz etmekte güçlük çekebilir.
Kat malikleri kurulu kararları nasıl iptal ettirilir?
Bir karara itiraz etmek isteyen malik, kararın tebliğinden itibaren 3 ay içinde sulh hukuk mahkemesine başvurarak iptal davası açabilir. İptal kararı yalnızca mahkeme tarafından verilebilir.
Yönetim planında toplantı tarihi belirlenmemişse ne olur?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesi uyarınca, yönetim planında toplantı zamanı öngörülmemişse kat malikleri kurulu her takvim yılının ilk ayı olan Ocak ayında toplanmak zorundadır.
Birden fazla bağımsız bölüme sahip malik kaç oy kullanabilir?
Her malik, sahip olduğu her bağımsız bölüm için bir oy hakkına sahiptir. Ancak bir malikin kullanabileceği oy sayısı, toplam bağımsız bölüm sayısının en fazla üçte birini geçemez. Örneğin 30 bağımsız bölümlü bir sitede tek bir malik en fazla 10 oy kullanabilir.