Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), 634 sayılı kanundur. 1965 yılında yürürlüğe giren bu kanun; apartman ve sitelerdeki bağımsız bölüm sahiplerinin haklarını, ortak alan kullanımını ve yönetim kurallarını düzenler.
Kat Mülkiyeti Kanunu nedir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, birden fazla bağımsız bölümden oluşan yapılarda mülkiyet ilişkilerini ve yönetim kurallarını düzenleyen temel kanundur.
Kat Mülkiyeti Kanunu, bir binadaki daireler, işyerleri veya depoların ayrı ayrı mülkiyet konusu olabilmesini hukuken mümkün kılar. Kanun, her bağımsız bölümün tapusunu, ortak alanların kullanım kurallarını, yönetici seçimini, aidat hesabını ve komşuluk ilişkilerini kapsamlı biçimde düzenler.
Resmi kaynak: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun tam metnine mevzuat.gov.tr üzerinden ulaşabilirsiniz.
Kat Mülkiyeti Kanunu ne zaman çıktı?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 23 Haziran 1965 tarihinde kabul edilmiş, 2 Temmuz 1965’te Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.
Kanun, Türkiye’de kentleşmenin hızlandığı dönemde çok katlı yapılardaki mülkiyet sorunlarını çözmek amacıyla hazırlanmıştır. 1983, 1995 ve 2007 yıllarında önemli değişikliklere uğramış; 2007’de toplu yapı ve site yönetimine ilişkin kapsamlı düzenlemeler eklenmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu kimleri kapsar?
İkiden fazla bağımsız bölümü olan her yapı KMK kapsamındadır. Kat malikleri, kiracılar ve yöneticiler bu kanuna tabidir.
| Kapsam | Açıklama |
|---|---|
| Kat malikleri | Bağımsız bölüm tapusuna sahip tüm malikler |
| Kiracılar | Bağımsız bölümden yararlanan kiracılar ortak alan kurallarına uymakla yükümlü |
| Yöneticiler | Kat malikleri kurulunca seçilen gerçek veya tüzel kişi |
| Toplu yapılar | Site ve toplu konut projeleri özel hükümlerle ayrıca düzenlenmiş |
KMK’nın temel hükümleri nelerdir?
Kanun dört ana konuyu düzenler: bağımsız bölüm mülkiyeti, ortak yerler, yönetim ve kat malikleri kurulu.
Bağımsız bölüm ve ortak yerler
KMK’ya göre her kat maliki, kendi bağımsız bölümü üzerinde tam mülkiyet hakkına sahipken ortak yerlerde (merdiven, asansör, çatı, bahçe) arsa payı oranında hak sahibidir. Ortak yerlere zarar vermek veya diğer maliklerin kullanımını engellemek yasaktır.
Yönetim planı
Yönetim planı, KMK’nın sağladığı çerçeve içinde her binanın kendi kurallarını belirlediği belgedir. Tapu siciline şerh edilen yönetim planı tüm kat maliklerini ve kiracıları bağlar. Değiştirilmesi için tüm maliklerin beşte dördünün oyu gerekir.
Kat malikleri kurulu
Tüm kat maliklerinden oluşan en yetkili karar organıdır. Yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Yönetici seçimi, aidat belirlenmesi ve işletme projesinin onaylanması bu kurulda gerçekleşir.
Yönetici ve denetçi
Sekiz ve üzeri bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici seçimi zorunludur. Yönetici; ortak alan bakımı, aidat tahsilatı, sigorta işlemleri ve genel kurul organizasyonundan sorumludur. Denetçi ise yöneticinin hesaplarını denetler.
KMK’ya göre kat maliklerinin hakları nelerdir?
Kat malikleri; bağımsız bölümlerini serbestçe kullanma, ortak alanlardan yararlanma, genel kurula katılma ve yönetimi denetleme haklarına sahiptir.
KMK kat maliklerine şu hakları tanır: bağımsız bölümü kiraya verme veya devretme, genel kurulda oy kullanma, yöneticiden hesap isteme, harcama belgelerini inceleme ve usulsüz kararlara mahkemede itiraz etme. Bu hakların yanında komşuları rahatsız etmeme, ortak giderlere katılma ve yönetim planına uyma yükümlülükleri de bulunur.
KMK’ya göre aidat nasıl belirlenir?
Aidat miktarı, yönetici tarafından hazırlanan işletme projesiyle belirlenir ve kat malikleri kurulunca onaylanır. 2026’dan itibaren onaysız aidat artışı yasaktır.
Her kat maliki, ortak giderlere arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. İşletme projesi; yıllık tahmini gelir ve giderleri, her malikin ödeyeceği aidat miktarını ve acil durum yedek akçesini içerir. 2026 yılında çıkan yeni düzenlemeyle aidat artışları yeniden değerleme oranıyla sınırlandırılmıştır.
KMK’ya aykırılığın yaptırımları nelerdir?
KMK’ya aykırı davranan kat maliki veya kiracı; tazminat davası, icra takibi ve aşırı durumlarda bağımsız bölümün satışına zorlanma yaptırımıyla karşılaşabilir.
Ortak giderleri ödemeyen malikler için yasal gecikme faizi uygulanır ve icra takibi başlatılabilir. Diğer malikleri sürekli rahatsız eden, ortak alanlara zarar veren veya yönetim planını ihlal eden malikler aleyhine Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılabilir. Ağır ihlallerde mahkeme, bağımsız bölümün zorunlu satışına hükmedebilir.
KHK Site Yönetimi olarak İzmir’deki tüm operasyonlarımızı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yürütüyoruz. Hukuki süreçlerde kat maliklerini ve yöneticileri bilgilendirme konusunda danışmanlık desteği sağlıyoruz.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kat Mülkiyeti Kanunu nedir, ne işe yarar?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve sitelerdeki bağımsız bölüm sahiplerinin haklarını, ortak alan kullanımını, yönetici seçimini ve aidat kurallarını düzenler. 1965’te yürürlüğe giren bu kanun, çok katlı yapılarda mülkiyet ve yönetim ilişkilerinin temel hukuki dayanağıdır.
KMK hangi yapıları kapsar?
İkiden fazla bağımsız bölümü olan her yapı KMK kapsamındadır. Apartmanlar, siteler, toplu konut projeleri ve karma kullanımlı binalar bu kanuna tabidir. Kat malikleri, kiracılar ve yöneticiler KMK hükümlerine uymakla yükümlüdür.
Kat maliki olmak için ne gerekir?
Bir bağımsız bölümün tapuda tescilli sahibi olmak yeterlidir. Kat mülkiyeti tapusu, hem bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyeti hem de ortak alanlardaki arsa payını gösterir. Tapu tesciliyle birlikte KMK’dan doğan tüm hak ve yükümlülükler kendiliğinden başlar.
Yönetim planı nedir, bağlayıcı mıdır?
Yönetim planı, binanın kendi kurallarını belirleyen ve tapu siciline şerh edilen belgedir. Tüm kat maliklerini ve kiracıları bağlar. Değiştirilmesi için tüm maliklerin beşte dördünün oyu gerekir.
KMK’ya göre aidat ödememek ne sonuç doğurur?
Aidat borçları için aylık yasal gecikme faizi işler ve icra takibi başlatılabilir. Mahkeme kararıyla bağımsız bölüm üzerine ipotek konulabilir. Israrlı ödeme yapmayan malikler aleyhine aşırı durumlarda bağımsız bölümün zorunlu satışı talep edilebilir.
KMK ile yönetim planı çelişirse hangisi geçerlidir?
KMK’nın emredici hükümleri her zaman önceliklidir. Yönetim planında KMK’ya aykırı bir düzenleme varsa o hüküm geçersiz sayılır. Kanunun yoruma açık bıraktığı konularda yönetim planı hükümleri uygulanır.
KMK kapsamında sitenizi profesyonelce yönetmek ister misiniz?
KHK Site Yönetimi olarak İzmir’de hukuki güvenceli ve şeffaf yönetim hizmeti sunuyoruz.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Bireysel durumlar için bir hukuk uzmanına başvurmanız önerilir.