Fahiş aidat yasası 2026, TBMM Genel Kurulu’nda kabul edidi. Buna göre site yöneticilerinin tek başına aidat belirleme yetkisi sona erdi. Bundan böyle aidat miktarları yalnızca kat malikleri kurulunun onayıyla belirlenebilecek. Bu düzenleme, yıllardır milyonlarca kat malikini mağdur eden fahiş ve keyfi aidat artışlarına karşı atılan en somut yasal adım olma özelliği taşıyor.
Yeni kanunla ne değişti?
Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi TBMM Genel Kurulu’nda kabul edildi. Kanunun Kat Mülkiyeti Kanunu’na getirdiği en kritik değişiklik, yöneticinin toplayacağı avans (aidat) miktarının artık kat malikleri kurulunca onaylanması zorunluluğudur.
Daha önce yöneticiler, kat mülkiyeti kanununun genel çerçevesi içinde kalmak kaydıyla işletme projesi bedelini büyük ölçüde kendi takdirlerine göre belirleyebiliyordu. Yeni düzenlemeyle bu takdir yetkisi fiilen ortadan kalkıyor ve karar alma mekanizması doğrudan kat maliklerine devrediliyor.
Kısaca: Yönetici artık tek başına aidat artıramaz. Her türlü aidat değişikliği genel kurulda oylanmak zorunda.
İşletme projesi nasıl onaylanacak?
Yeni kanuna göre işletme projesi, kat malikleri genel kurulunda kabul edilecek. Kat malikleri kurulunca onaylanmış bir işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlayacak ve en geç 3 ay içinde genel kurulda bu projeyi onaya sunacak.
Geçici işletme projesi kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla bildirilecek. Malikler bu projeyi aynen kabul edebilecek ya da değiştirerek onaylayabilecek.
Önemli: Mevcut onaylı bir işletme projesi varsa, yeni dönem için öngörülecek aidat artışı bir önceki yılın yeniden değerleme oranını aşamaz. Bu düzenleme, enflasyonun çok üzerinde yapılan keyfi zam uygulamalarını doğrudan engelliyor.
Aidat artışında tavan ne oldu?
Kanuna göre mevcut işletme projesi olan sitelerde yeni dönem aidatı, bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz. Yeniden değerleme oranı, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından her yıl Kasım ayında ilan edilen ve vergi düzenlemelerinde de kullanılan resmi bir enflasyon göstergesidir.
| Durum | Eski uygulama | Yeni kanunla |
|---|---|---|
| Aidat belirleme yetkisi | Yönetici tek başına belirleyebiliyordu | Yalnızca genel kurul kararıyla belirlenir |
| Aidat artış tavanı | Yasal tavan yoktu | Yeniden değerleme oranını aşamaz |
| İşletme projesi onayı | Yönetici hazırlar, ilan ederdi | Genel kurulda oylanarak kabul edilir |
| Geçici proje süresi | Net bir süre öngörülmemişti | En geç 3 ay içinde genel kurula sunulur |
Bu kanun kat maliklerine ne kazandırıyor?
1. Keyfi artışlara karşı hukuki güvence
Yöneticinin tek taraflı olarak belirlediği ve hiçbir denetim mekanizmasına tabi olmayan aidat artışları artık yasal dayanaktan yoksun kalacak. Yeniden değerleme oranını aşan her türlü artış için kat malikleri itiraz hakkına sahip olacak.
2. Şeffaf bütçe yönetimi zorunlu hale geliyor
İşletme projesinin genel kurulda onaylanması zorunluluğu, yöneticinin ne kadar para toplayacağını ve bu parayı hangi kalemlere harcayacağını maliklerle açıkça paylaşmasını gerektiriyor. Bu düzenleme, aynı zamanda yönetim denetimini fiilen güçlendiriyor.
3. Kiracılar da dolaylı olarak korunuyor
Fahiş aidat artışları çoğu zaman kiraya yansıtılıyor ya da mülk sahipleri tarafından kiracılara dolaylı yük olarak devrediliyordu. Aidatlardaki yasal tavan, bu zincirleme etkiyi de frenleyecek.
Yönetici hâlâ ne yapabilir?
Yeni kanun yöneticinin tüm yetkilerini elinden almıyor. Yönetici, onaylanmış işletme projesi çerçevesinde aidatları toplamaya, ortak giderleri yönetmeye ve olağan bakım-onarım işlerini yürütmeye devam edecek. Değişen şey yalnızca miktarı belirleme ve artırma yetkisinin artık münhasıran genel kurulda olması.
KHK Site Yönetimi olarak, yeni kanun kapsamında işletme projenizin genel kurula doğru şekilde sunulması ve yasal sınırlar içinde hazırlanması konusunda İzmir’deki sitelere danışmanlık desteği sağlıyoruz.
Kanun ne zaman yürürlüğe giriyor?
Kanun teklifi TBMM Genel Kurulu’nda kabul edildi. Cumhurbaşkanı tarafından onaylanarak Resmî Gazete’de yayımlandığı tarihten itibaren yürürlüğe girecek. Yürürlük tarihinden itibaren tüm site ve apartman yönetimleri bu hükümlere uymakla yükümlü olacak. Kanunun tam metnine TBMM resmi sitesinden ulaşabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Yönetici artık hiç aidat belirleyemez mi?
Yönetici geçici işletme projesi hazırlayabilir ancak bu projeyi en geç 3 ay içinde kat malikleri genel kuruluna onaya sunmak zorundadır. Genel kurul onayı olmadan aidat toplanamaz ve artış yapılamaz. Aidat miktarını kesin olarak belirleme yetkisi artık yalnızca kat malikleri kuruluna aittir.
İşletme projesi onaylanmazsa ne olur?
Kat malikleri kurulunca onaylanmış işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlar ve bunu maliklere taahhütlü mektup ya da imza karşılığı tebliğ eder. En geç 3 ay içinde genel kurulda bu proje oylanmak zorundadır.
Mevcut sözleşmeler ve aidatlar bu kanundan etkileniyor mu?
Kanun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren tüm site ve apartman yönetimlerini bağlar. Daha önce yöneticinin tek taraflı belirlediği ve genel kurulda onaylanmamış aidat artışları, yürürlük tarihinden itibaren bu kanun hükümleriyle değerlendirilecektir.
Fahiş aidat uygulayan yöneticiye ne yapabilirim?
Genel kurulda itiraz edebilir, işletme projesinin iptali için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilirsiniz. Yeni kanunla bu itirazın hukuki dayanağı çok daha güçlendi. Ayrıca kat maliklerinin üçte birinin talebiyle olağanüstü genel kurul toplayarak yöneticiyi görevden alabilirsiniz.